5月小米南京科技園開園、9月底南京阿里中心一期竣備——提到南京河西南板塊，很多人的第一反應(yīng)已不是“房子貴”，而是“大廠多”。

據(jù)阿里巴巴集團相關(guān)負責人介紹，明年上半年，阿里巴巴江蘇總部各業(yè)務(wù)板塊將陸續(xù)入駐南京阿里中心，這一河西南區(qū)域規(guī)模體量最大的互聯(lián)網(wǎng)大廠園區(qū)預(yù)計將于2026年全部竣工交付。

2001年，南京市決定在秦淮河以西打造河西新城——南京城市發(fā)展史上首個先整體統(tǒng)一規(guī)劃、后組織實施建設(shè)的區(qū)域，位于建鄴區(qū)。河西南通常指江山大街以南的河西CBD三期區(qū)域，是當下及未來新城開發(fā)建設(shè)的重點。以土地開發(fā)為先導(dǎo)，新城建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局和人口導(dǎo)入齊頭并進，曾經(jīng)的圩堤洼地“長”出了一片數(shù)字城。

從“地產(chǎn)”到“大廠”，總部項目競相落戶

前不久，建鄴高新區(qū)給南京阿里中心送來蛋糕，祝福阿里巴巴江蘇總部7周歲生日快樂。

7年前，阿里巴巴選址河西南，建設(shè)總建筑面積約85萬平方米的南京阿里中心，落子江蘇總部。今年9月30日，包括3棟寫字樓和一座商業(yè)HUB的一期地塊交付，二期商場項目也計劃于明年開業(yè)。

“江蘇總部落戶以來，我們已有32個相關(guān)業(yè)務(wù)板塊主體深耕南京?！卑⒗锇桶图瘓F戰(zhàn)略發(fā)展部人士介紹，以阿里云智能科技（江蘇）有限公司為例，南京200多人團隊涵蓋銷售、售前、研發(fā)、交付、運維等技術(shù)全鏈路，已支持江蘇制造業(yè)企業(yè)“智改數(shù)轉(zhuǎn)”落地50多個場景解決方案，完成近500項數(shù)字化改造。

南京阿里中心位于河西CBD二期向三期推進的過渡地帶，周邊3公里范圍內(nèi)，南京國際友誼公園、南外和南師附中教育集團、南京國際醫(yī)院等公共配套近年來先后落成，中高端商品房密集開盤，形成了“河西南＝居住板塊”的外界印象。

“其實河西新城向南發(fā)展一直堅持產(chǎn)城融合理念，只是產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)周期遠長于房地產(chǎn)，外界感知不明顯?！蹦暇┐髮W城市規(guī)劃設(shè)計研究院教授鄧驥中分析，伴隨互聯(lián)網(wǎng)大廠園區(qū)相繼交付，產(chǎn)業(yè)開始“顯山露水”，人們對河西南的印象才有所改變。

出南京地鐵S3與7號線交會的永初路地鐵站3號口，可直達南京阿里中心，一街之隔的2號口則通往小米南京科技園。該園區(qū)總建筑面積約36．5萬平方米，一期已正式投用。小米集團董事長雷軍介紹，將在南京布局汽車研發(fā)、手機研發(fā)、軟件工程和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)四大板塊，打造小米集團北京總部外全國最大的研發(fā)中心。

截至目前，河西南江山大街、廬山路、中和路、平良大街合圍的1平方公里范圍內(nèi)已落地多個總部項目：南京阿里中心東面是洋河股份總部，東南方向施工地塊將建成南京首座JW萬豪酒店，西面為58集團江蘇總部項目，北面的恒生電子江蘇總部地下工程準備施工……大廠“組局”引來總部云集，有人形容河西南“兩子落，滿盤活”。

從“政府推”到“市場引”，“磁場”效應(yīng)吸引生態(tài)鏈

當初阿里巴巴選址時，是按照“江蘇—南京—建鄴”的落戶順序。時任建鄴區(qū)投促局局長、沙洲街道黨工委書記沈楊介紹，阿里巴巴最先確定投江蘇，希望用數(shù)字技術(shù)賦能江蘇的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化；后考慮到企業(yè)管理半徑和科教人才資源需求，確定在南京建設(shè)江蘇總部；經(jīng)建鄴區(qū)全力爭取，最后才選擇在河西南地區(qū)建設(shè)南京阿里中心。

某種程度上，河西南的“機遇”得益于新城科技園的成功。2010年，位于河西中部的新城科技園產(chǎn)業(yè)板塊剛剛起步時，周邊一片荒蕪，但短短幾年就被“填”得滿滿當當。很多前來考察投資的企業(yè)一致判斷認為，按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，河西新城再往南推進3至6公里肯定沒問題。

阿里巴巴江蘇總部落戶不久，小米集團緊隨其后確定建設(shè)華東總部，與建鄴區(qū)團隊從初次見面到最終簽約僅用70天。雷軍曾在公開場合感謝阿里巴巴幫小米“省”了幾百萬元選址費用：“它選好了，我們就選它隔壁?！比ツ?，恒生電子江蘇總部也選擇和阿里巴巴做鄰居，南京恒生技術(shù)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼項目負責人姚建勛說，“這是南京給出的所有備選地塊中‘最貴’但也是與我們產(chǎn)業(yè)匹配度最高的一塊地?！?/p>

建鄴高新區(qū)招商二部負責人邵帥奇認為，阿里巴巴江蘇總部項目最初由政府推動，但當阿里巴巴和小米都落子后，生態(tài)伙伴如果想與它們產(chǎn)生鏈接，自然就會聚攏過來。建鄴高新區(qū)專門成立工作專班，加強與生態(tài)鏈企業(yè)對接。

“磁場”效應(yīng)在產(chǎn)業(yè)載體還在建設(shè)時就已顯現(xiàn)。在新城科技園綜合體A2幢，位于阿里巴巴江蘇總部過渡辦公地點樓上的南京端點星辰科技有限公司近一半數(shù)字化改造業(yè)務(wù)由阿里巴巴“推送”，公司綜合部總監(jiān)韓旭透露，“明年春節(jié)前我們將正式入駐位于南京阿里中心T5辦公樓6樓的‘新家’?！?/p>

而阿里巴巴的生態(tài)鏈企業(yè)又不斷裂變出自己的生態(tài)。例如，由阿里巴巴數(shù)據(jù)中心“獨立”出去的南京瓴羊智能科技有限公司去年落子后，瓴鯨科技等10余家上下游企業(yè)也跟著“搬進”同一棟樓。

截至目前，建鄴區(qū)已集聚阿里巴巴、小米生態(tài)鏈企業(yè)70家。未來，南京阿里中心將“開放”給生態(tài)企業(yè)和合作伙伴共享，圍繞大廠的聚合將在河西南進一步加速。

從“產(chǎn)城人”到“人城產(chǎn)”，以人為本產(chǎn)城融合發(fā)展

規(guī)劃之初，河西南就是按照“城市中心”的高標準打造，既不是單純的居住區(qū)，更不是簡單的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“發(fā)展至今，建鄴區(qū)還有約5000畝存量土地，主要集中在江心洲與河西南?！苯ㄠ拝^(qū)委主要負責人介紹，在河西新城開發(fā)建設(shè)中，一直堅持將最好的土地匹配給頭部資源和高能級項目，哪怕“出地”進度慢一點，也不能“降門檻”，這也是歷屆建鄴區(qū)委區(qū)政府高度一致的認識。

在南京信息工程大學江北新區(qū)發(fā)展研究院執(zhí)行院長、江蘇省政府參事室特約研究員丁宏看來，河西新城尤其是河西南的發(fā)展，實現(xiàn)了由“產(chǎn)城人”到“人城產(chǎn)”發(fā)展路徑的轉(zhuǎn)變。前一種思路通常是在距離城市較為偏遠的地區(qū)修建廠房道路，強調(diào)以產(chǎn)業(yè)帶動城市發(fā)展，重生產(chǎn)發(fā)展、輕生活服務(wù)，人口集聚以產(chǎn)業(yè)工人為主。后一種思路則是從人的需求出發(fā)進行城市規(guī)劃，由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向生活導(dǎo)向，以完善城市功能為切入點，形成適合精英白領(lǐng)工作、生活的城市功能配套，進而以高素質(zhì)的人口和高品質(zhì)的城市吸引大型總部企業(yè)集聚。

城市的功能品質(zhì)正是總部企業(yè)選址時最看重的因素之一。北京望京和上海徐匯濱江等頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集聚地，都以現(xiàn)代化的城市界面、完善的功能配套和較高的房地產(chǎn)均價著稱。姚建勛坦言，相對于土地成本，企業(yè)更多考慮員工上下班的通勤、工作生活是不是便利，企業(yè)在這里能不能得到更好的發(fā)展。

城市圍繞人的需求而建，產(chǎn)業(yè)循城而來，更多人又因產(chǎn)業(yè)而聚，產(chǎn)城融合發(fā)展?jié)u成“閉環(huán)”。11月20日，雷軍在社交媒體為小米集團華東總部在線招人，預(yù)計未來3年這里將集聚5000名、5年將集聚1萬名研發(fā)人員。南京阿里中心將在明年交付的商場頂樓打造河西南首個24小時屋頂業(yè)態(tài)，為年輕人提供延時服務(wù)，整個項目預(yù)計可容納3萬人辦公。而人，正是城市未來發(fā)展最重要的資源。

從“高起點規(guī)劃”到“高水平運營”，城市不斷迭代升級

河西南的開發(fā)建設(shè)要放在河西新城發(fā)展的整體脈絡(luò)中審視，在十運會、青奧會等重大賽事帶動下，河西新城沿江東中路軸線，呈“魚骨狀”一步步向兩邊布置住宅和其他功能，文體、會展、金融、商務(wù)商貿(mào)等配套一一落地。今年，金融城二期以416．6米的高度刷新南京天際線，全國第3座IFC營業(yè)，河西新城成為最能展現(xiàn)南京現(xiàn)代化、國際化形象的區(qū)域。這背后，得益于對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃的剛性執(zhí)行，始終堅持一張藍圖繪到底。

以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為例，2005年河西金融集聚區(qū)啟動建設(shè)時，有人說“離上海這么近，大樹底下不長草，哪個金融機構(gòu)會來”，還有人質(zhì)疑“金融業(yè)的經(jīng)濟貢獻不在區(qū)里，發(fā)展金融干什么”。河西中央商務(wù)區(qū)管委會主任楊建中介紹，建鄴區(qū)始終保持金融優(yōu)先發(fā)展的定力，如今河西CBD集聚起1300多家金融機構(gòu)，屹立24棟億元樓宇，建成了華東地區(qū)僅次于陸家嘴的第二大中央商務(wù)區(qū)。

“河西的發(fā)展不光有高水平的規(guī)劃，還有高水平的管理與運營?！编圀K中說，十運會后，南京市和建鄴區(qū)對河西CBD一期建設(shè)產(chǎn)居配比和商業(yè)商務(wù)設(shè)施標準進行過反思，于是河西CBD二期建設(shè)元通頂流商圈，高水平推進金融集聚區(qū)和新城科技園產(chǎn)業(yè)發(fā)展，補上了一期發(fā)展的短板?，F(xiàn)在河西CBD三期正有節(jié)奏地向南推進，且越往南功能越高端、品質(zhì)越卓越，直至魚嘴未來中心收官。

“從產(chǎn)業(yè)運營角度看，河西新城最初是以土地要素形成的溢出價值反哺金融業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)了城市環(huán)境功能的提升。在發(fā)展過程中，又抓住數(shù)字經(jīng)濟風口，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)向‘金融＋數(shù)字經(jīng)濟’聚焦。”建鄴區(qū)投促局主要負責人分析，今年，伴隨江蘇省數(shù)據(jù)集團落地、互聯(lián)網(wǎng)大廠開園，建鄴區(qū)將“數(shù)據(jù)要素”作為數(shù)字經(jīng)濟的“第一賽道”，繪制產(chǎn)業(yè)圖譜，按圖索驥招商。當下，轄區(qū)正密切對接阿里校友會，以阿里巴巴江蘇總部為紐帶，爭取阿里巴巴離職創(chuàng)業(yè)的員工把公司放到南京來。

城市的生命力在于迭代更新。南京市對建鄴區(qū)的定位也經(jīng)歷了從“一城三區(qū)”中的“一城”到“城市新中心”再到“城市中心”的轉(zhuǎn)變，在發(fā)展的不同階段，賦予其不同的發(fā)展目標和發(fā)展方向。南京市發(fā)改委規(guī)劃處處長湯晉認為，河西南連接著中國（南京）軟件谷和國家級新區(qū)江北新區(qū)兩個南京市主要創(chuàng)新板塊，同時也是濱江產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新帶上的重要一環(huán)。未來，其城市功能將由服務(wù)南京市向服務(wù)南京都市圈和長三角升級。

驅(qū)車前往河西新城，矗立在江山大街與南京金融城交會十字路口的南京阿里中心引人矚目。下一個瞪羚、獨角獸，或許就誕生在這片不斷“生長”的數(shù)字城里。（建萱）

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